БОЛГАРИЯ. Краткий обзор: туризм, цены, недвижимость, депозиты, налоги, иммиграция

Обзор основной информации о Болгарии: туризма, цен, рынка недвижимости, экономики, депозитов, налогов, миграционных норм.

Экономика Болгарии

Болгарская экономика с советских времен остается индустриально ориентированной с развитым сельскохозяйственным сектором. После распада социалистического лагеря в экономической жизни страны ведущую роль занимает сфера услуг.

В начале 2000-х годов в стране начался значительный по меркам восточной Европы рост, Болгария привлекла значительные прямые инвестиции, что позволило ей привести экономические показатели в соответствие требованиям Евросоюза и стать членом ЕС, привязав курс лева к евро (по курсу 1,95583 левов за 1 евро).

Однако в Европейском союзе Болгария остается один из беднейших членов, наряду с Румынией. Среди причин: минимизация собственного производства и кадровый отток в более экономически развитые страны ЕС. Особенно тяжелыми оказались последствия мирового финансового кризиса, начавшегося вскоре после вступления Болгарии в Евросоюз. Кризис пагубно отразился на ведущих национальных экономиках, а в Болгарии практически уничтожил целые отрасли. К 2010 году болгарская экономика отметилась более чем пятикратным спадом в сравнении с показателями 2006 года.

Болгария быстро восстанавливается от кризиса в сравнении с другими балканскими странами, в силу меньшего реального сектора экономики. По состоянию на начало 2018 года в стране низкий уровень безработицы, однако бедность остается характерной чертой страны. Уровень заработных плат остается одним из самых низких в Европейском Союзе. Среди интенсивно развивающихся секторов в Болгарии – летний (на черноморском побережье) и зимний (горнолыжный) туризм, а также строительство и продажа недвижимости.

Недвижимость в Болгарии

С 2000 по 2008 год в Болгарии был бум цен на жилье, а цены на жилую недвижимость за этот период, по данным Global Property Guide, выросли примерно на 300%. В конце 2008 года пузырь лопнул.
В 2009 году средняя цена жилья в Болгарии упала на 25,72% (на 26,14% с учетом инфляции);
В 2010 году средняя — на 4,96% (на 9,08% с учетом инфляции);
В 2011 году — на 5,81% ( на 8,33% с инфляцией);
В 2012 году — на 1,3% (на 5,33%);
В 2013 году – уменьшилась на 1,2%, но увеличилась на 0,4% при корректировке на инфляцию;
В 2014 году — увеличилась на 2,78% (на 3,69% с учетом инфляции);
В 2015 году — увеличилась на 3,98% (на 4,37% с инфляцией);
В 2016 году увеличилась на 8,11% (8,01%).

2017 год Болгария завершила с такими годовыми показателями, важными для рынка строительства и продажи недвижимости:
Годовой рост строительства — 12,2%
Годовой рост цен на жилье — 6,3%
Проценты по жилищным кредитам в евро — 4,11%
Проценты по жилищным кредитам в левах — 3,79%

После многолетней стагнации рынок недвижимости в Болгарии стабильно растет четыре года подряд. Что, впрочем, больше касается внутреннего рынка недвижимости, в столице Софии и других крупных городах. На прибрежных курортах, где наблюдается спад российского туризма в последние годы, вслед за ним не особо наблюдается и рост спроса на курортную недвижимости.

В 2017 году объемы ипотечного кредитования увеличились приблизительно на 15%. Незначительно увеличивается средний размер кредитов. Наблюдается рост рынка аренды жилья – количества заключенных арендных договоров, их сроков, ставок (речь о долгосрочной аренде).

Законодательство Болгарии ориентировано на защиту арендодателей. Арендная плата не регулируется, изменение ставки или разрыв договора аренды определяются арендодателем без ограничений. Слабое место – неповоротливая судебная система, из-за чего процедура выселения арендатора может затягиваться на срок до двух лет.

Кроме того, рынок аренды ориентирован главным образом на квартиры. До 2013 года оформление иностранцами домов с земельными участками в Болгарии было возможно только через юридическое лицо. Затем данное ограничение было снято, но рынок продажи домов зарубежным клиентам все еще растет медленно. По мнению экспертов агентства Unique Estates, данное направление перспективно для инвестирования, но строить расчеты в этом сегменте стоит в лучшем случае на среднесрочную перспективу.

В целом рынок недвижимости Болгарии стремится вернуться к пиковым показателям 2007-2008 годов. Наиболее близок к этому рынок Софии и крупных городов. В столице Болгарии и крупных городах среди зарубежных инвесторов преобладают европейцы – в первую очередь британцы, на побережье – россияне, но с 2015 года наблюдается спад покупателей из России.

Благоприятная ситуация на рынке труда Болгарии, низкие ставки по депозитам и ипотечным кредитам, оздоровление общей экономической ситуации в стране способствует тому, что рынок недвижимости на болгарском побережье Черного моря значительно переориентируется на внутренний спрос.

Агентство Bulgarian Properties называет лучшим сочетанием надежности и перспективности рынок Софии и пригородов, где цены на жилье в 2017 году увеличились на 10-15% в зависимости от категории, а средняя цена достигла 1000 евро за квадратный метр.

В целом по стране снова вырос спрос на новостройки или покупки жилья на ранней стадии строительства. Однако говорить о буме на рынке недвижимости Болгарии эксперты не торопятся, прогнозируя вслед за оживлением рынка его медленный, но стабильный рост в ближайшие годы.

Застрельщиком тенденций является рынок Софии, откуда рост или падение цен распространяется сначала на Пловдив, за тем на крупные города — Варну, Бургас и другие. В третьем по величине городе Болгарии Варне средняя цена жилья в конце 2017 года достигла отметки 900 евро за квадратный метр, а в городе Стара Загора — 550 евро.

Средняя стоимость недвижимости в небольших болгарских городах колеблется между 300 и 400 евро за 1 м2. Но такие цены свойсвены страрому жилому фонду в городах отдаленных от курортных зон. Такая структура цен по стране в целом стабильна. Самые маленькие города и села Болгарии, как правило, никак не реагируют на тренды – цена там сохраняется минимальной как при общем падении рынка, так и при его росте.

В 2017 году риэлторы подтвердили сформировавшуюся тенденцию незначительного роста цен на горнолыжных курортах Боровец, Банско, Пампорово. Недвижимость нижнего класса здесь (например, в пригороде Банско) стоит 210-220 евро за квадратный метр. Но, как отмечают аналитики International Investment, в этом сегменте в среднесрочной перспективе по-прежнему будут преобладать покупки второго дома для отдыха.

При расчете площади квартиры, в Болгарии принято учитывать площадь стен, часть подъезда, лестничной клетки, подсобных помещений дома. Потому квартира, указанная в документах как 50 м2, в реальности может составлять 45 м2 или менее.

Налоги в Болгарии

Нерезиденты платят налоги на доходы, полученные только в Болгарии, а резиденты платят налоги на доходы, полученные и за пределами страны. Причем резидентом иностранец автоматически становится, если находится в Болгарии больше 180 дней за год, а также при получении разрешения на работу или вида на жительство.

Ставка подоходного налога для физических лиц в Болгарии фиксированная – 10%, и для резидентов, и для нерезидентов. Налогом облагаются зарплаты, предпринимательская деятельность, дивиденды физлиц – учредителей компаний и владельцев акций. Выплата болгарской фирмой дивидендов нерезиденту облагается налогом по ставке 5%.

Прибыль юридических лиц облагается корпоративным налогом также по ставке 10%. Как и в случае с физлицами, налогом облагаются все доходы болгарских юрлиц и доходы, полученные иностранными компаниями в Болгарии. По такой же ставке облагаются налогом доходы, полученные некоммерческими организациями. Юридическое лицо становится резидентом при внесении в национальный реестр организаций.

При перепродаже недвижимости, как физическими, так и юридическими лицами, налогом по ставке 10% облагается разница между стоимостью покупки и продажи, то есть прирост капитала. При перепродаже недвижимости нерезидентом данный налог государство взимает у покупателя из суммы покупки.

НДС в Болгарии составляет 20%. Отели и владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду, платят НДС в размере 9%. Не платят НДС (нулевая ставка) экспортеры и поставщики международных транспортных услуг, освобождены от уплаты НДС фирмы с годовым оборотом менее 50 тыс. левов.

При покупке недвижимости на первичном рынке у компании-застройщика, покупатель уплачивает НДС только от суммы свыше 50 тыс. левов. Пример: если новая квартира стоит 60 тыс. левов, НДС составит 20% от 10 тыс. левов, то есть 2000 левов. Как правило, НДС уже включена в цену жилья, но уточнить это обстоятельство не помешает. Подробнее о том,во сколько обойдется содержание недвижимости в Болгарии: налоги, коммунальные услуги и другие затраты, читайте в нашем материале.

Коммунальные услуги в Болгарии

В летний период коммунальные расходы составляют от 30 евро в месяц за небольшую квартиру, в холодный или отопительный сезон – от 50 евро в месяц, включая оплату за электричество и воду, но без учета охраны жилых комплексов. Ежегодный налог на недвижимость и вывоз мусора составляет от 15 евро.

По данным энергокомпании EVN Bulgaria, дневной тариф за 1 КВт/ч составляет 0,19345 левов (примерно 0,1 евро), ночной — 0,12184 левов. Тариф за 1 куб. м воды — 1,2 лева (примерно 0,5 евро). Тариф на отопление за 1 МВт/ч — 104,86 левов (53,59 евро) в Софии, 108,86 левов (55,64 евро) в Варне. Тариф на вывоз мусора вычисляется от кадастровой стоимости недвижимости.

Туризм в Болгарии

Кроме морских и горнолыжных курортов в Болгарии также развиты историко-архитектурное направление туризма, спелеологические маршруты, паломничества к православным святыням.

Среди туристов, посетивших Болгарию в 2013 году, больше всего было румынов (около 16%), греков (12%), турок (11,5%), немцев (9%), русских (7,5%), македонцев (4,5%), сербов (4,5%), украинцев (4,1%). Годовое количество иностранных туристов в 2013 году – около 9,1 млн. чел.

С 2014 года количество россиян, посещающих Болгарию, уменьшилось из-за девальвации российского рубля и снижения покупательной способности россиян. Однако граждане РФ остаются лидерами среди иностранных собственников жилой недвижимости в приморских областях Болгарии. Количество домохозяйств, находящихся в собственности граждан России, по некоторым данным, достигает 500 тысяч.

По данным Национального статистического комитета Республики Болгария, в 2016 году Болгарию посетили 10 604 396 иностранных туристов (рост – около 15% в сравнении с 2013 годом). Из них из стран-членов ЕС – 6 208 793 чел. Лидерами среди европейских туристов в 2016 году стали граждане Румынии (1 743 697 чел.), Греции (1 157 062), Германии (1 003 030), Польши (388 833), Великобритании (281 777), Чехии (219 349), Австрии (204 489), Франции (195 571), Италии (152 078), Нидерландов (147 882), Бельгии (119 429) и Венгрии (118 805).

3 378 927 туристов приезжали в Болгарию из других стран Европы – в частности, из Турции 1 312 895 чел., России — 589 844 (5,56%), Македонии = 562 365, Сербии — 490 668, Украины — 342 214. Лидеры среди остальных стран мира по количеству туристов, приезжавших в Болгарию, — Израиль (183 846 туристов), США (82 465), Канада (17 395) и Япони(15 012).

О туристическом потоке в Болгарию в 2017 году читайте в нашем материале.

В 2015 году Daily Mail отметила, что продуктовая корзина на курортах Болгарии значительно дешевле, чем в Италии, Испании и Турции при сопоставимом уровне сервиса. С июня по сентябрь включительно на черноморском побережье Болгарии длится купальный сезон. Горнолыжный сезон в Болгарии включает в себя все зимние месяцы.

Самые популярные морские курорты – Солнечный берег, Созополь, Свято Влас, Албена, Золотые пески. Бальнеологические (СПА) – Велинград, Сандански, Хисар, Павел Баня, Нареченски Бани, Выршец. Горнолыжные – Банско, Боровец, Пампорово, Витоша.

Малоразвитое, но перспективное развитие туризма в стране – оздоровление на геотермальных источниках, по количеству которых в Европе Болгария уступает только Исландии. Термальные источники в Болгарии известны с римской эпохи. Болгарский союз курортного туризма указывает на недостаточную известность и рекламу термальных источников Болгарии, которые могут сделать курортный сезон в Болгарии круглогодичным. Геотермальные источники имеются в районе села Панчарево в 12 км от Софии, города Костенец (70 км от Софии), а также в горной части страны – возле города Троян, а также недалеко от городов Банско и Боровец.

Привлекают православных паломников кафедральный собор св. Софии VI века, возведенный на месте еще более ранних храмов, Рильский монастырь X века, где подвизался болгарский отшельник Иоанн Рильский, «Огырлица» — кольцо из 19 крупных монастырей в районе старой столицы Болгарии – Велико-Тырново.